Kupujete stan? Spremite se dobro i proučite procedure

Ove procedure su propisane zakonom i iste su bilo da se radi o njivi, hangaru ili su u pitanju nekretnine na Novom Beogradu, ili stan u centru.

Šta je kupoprodaja nepokretnosti?

Kupoprodaja nepokretnosti je konkretno jedan pravni posao. On je regulisan ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti čija forma i sadržina su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti.

Kompleksnost Ugovora o prodaji nepokretnosti (naziv prema Zakonu o obligacionim odnosima) prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti razlog je što je potrebno imati u vidu i pojedine odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, Zakona o zemljišnim knjigama, Zakona o državnom premeru i katastru, pa čak i Zakona o deviznom poslovanju, Zakona o porezima na imovinu ili Zakona o PDV, kao i Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma.

Deluje već previše, zar ne? Još ako tražite stan baš po svojoj meri!

Pre pristupanja zaključenju i overi ugovora potrebno je:

• pribaviti dokaze o pravu vlasništva na nepokretnosti koja je predmet prodaje (list nepokretnosti, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori…), kao i
• izvršiti proveru da li je navedena nepokretnost opterećena kakvim teretom ili zabranama, te se
• uvidom u ličnu kartu prodavca uveriti da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili se radi o punomoćniku ili nekom trećem licu.

Stvar i cena u kupoprodaji stanova

Bitni elementi ugovora o prodaji nepokretnosti su stvar i cena.

Mora se znati šta je sve uključeno u proces i koliko to zapravo košta. Ali ne zaboravite skrivene troškove. Notari, kopiranje, vreme samo po sebi, pa i procenat agencije za nekretnine koja će vam pomoći u svakom koraku kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, Nišu, Novom Sadu ili ma gde drugde. Ali sa njima se makar sigurni i znate da ste zaštićeni od početka do kraja.

Zaštita od evikcije

Postoji i jedna odredba u ugovoru koja se odnosi na odgovornost za pravne nedostatke, tzv. zaštita od evikcije. Ta odredba glasi:

“Prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg.”

Ova odredba je propisana Zakonom o obligacionim odnosima i primenjuje se u svakom slučaju, osim kada ugovorne strane eksplicitno isključe njenu primenu. Ovo znači da je ne morate uključiti u ugovor, ali nije loše da se ovim pitanjem pozabavite.

Ugovor o kupoprodaji i prometu nepokretnosti

Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda-notara. Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo. Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora bez overenih potpisa samo ako nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.

Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene, te uz potvrdu da je novac transferisan i da je cena u celosti isplaćena (isplata cene u celosti nije uslov za uknjižbu ali se često ugovara davanje clausule intabulandi tek nakon isplate cene) potrebno je podneti zahtev za uknjižbu pri katastru nepokretnosti.

Prodavac je prema zakonu (bez obzira što se često predvidi u ugovoru o prodaji nepokretnosti da porez snosi kupac) dužan taj porez da prijavi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i da isti izmiri po dobijanju rešenja porske uprave.

(izvor: Paragraf)

Dakle, kao što se može zaključiti – zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti je vrlo komplikovan pravni posao prilikom čijeg zaključenja je potrebno biti obazriv i promišljen, zbog čega je preko potrebno dobro utvrditi polazne činjenice i ne treba žuriti. A s obzirom da živimo gde živimo i da su sudovi puni sporova vezanih za nekretnine, obavezno tri put merite, a jednom secite. I mislite unapred. Kupiti stan nije lak proces, u pitanju je životna investicija.